Договор о намерениях
КУПЛИ_ПРОДАЖИ
недвижимости

Когда заключается?

Вы присмотрели себе объект недвижимости, обе стороны заинтересованы в сделке, но по какой-то причине в настоящий момент заключить договор купли-продажи не представляется возможным. В таком случае можно заключить договор о намерениях купли-продажи недвижимости — предварительный договор.

Наиболее частые причины, по которым стороны заключают договор о намерениях купли-продажи:

• необходимо время для оформления полного пакета документов на недвижимость;
• отсутствие необходимой суммы денег у покупателя;
• нельзя обеспечить доступ к объекту недвижимости;
• отсутствует лицо, без которого нельзя совершить сделку и др.

Cуть и структура предварительного договора

Предварительный договор – это гарантия заключения сделки в оговоренные сроки на условиях, заранее согласованных сторонами и зафиксированных в этом документе.

Заключение предварительного договора регулируется ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Договор о намерениях содержит основные условия договора купли-продажи и заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение этого требования приведет к ничтожности договора.

Предварительный договор должен содержать:

• указание на намерение в будущем совершить сделку по покупке-продаже недвижимого объекта;
• исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, являющемся предметом основного договора купли-продажи;
• информацию о правоустанавливающих документах на недвижимость;
• стоимость объекта;
• срок, в течение которого основной договор должен быть заключен;
• перечень и порядок действий сторон для реализации предварительных соглашений;
• порядок расчетов по договору;
• условия передачи предмета договора;
• ответственность сторон в случае уклонения от исполнения условий договора;
• условия расторжения договора и иные условия по согласованию сторон.

В случае, когда срок не оговорен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если в течение указанного срока ни одна из сторон не проявляет инициативы по совершению сделки, то обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку не предусматривает перехода права собственности.

Задаток или аванс?

Один из видов договора о намерениях – предварительный договор с задатком. Он регулируется не только ст. 429 ГК, но и статьями 380 и 381 ГК РФ. Договор задатка заключается в письменном виде. В таком договоре обязательно указывается размер задатка, который получает продавец в счет оплаты будущей сделки, и оговариваются условия компенсации денежных средств в случае отказа одной из сторон от совершения сделки.

Как правило, если стороны по обоюдному соглашению отказались от заключения сделки, задаток возвращается. Когда от сделки в одностороннем порядке отказывается покупатель, задаток остается у продавца, если сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает задаток в двойном размере (ст.381 ГК РФ).

Задаток выполняет обеспечительную функцию сделки, определяет финансовую ответственность сторон.

Если в качестве предоплаты вносится аванс, то при несостоявшейся сделке (по любой причине) он возвращается покупателю и финансовая ответственность не наступает ни для кого. Уплата аванса не влечет за собой обязательное подписание договора купли-продажи.

Когда в договоре четко не определен вид платежа – задаток или аванс, — он считается авансом (п.3 ст.380 ГК РФ).

Что будет, если не выполнить условия договора о намерениях купли-продажи? 

В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий предварительного договора.

Если одна из сторон отказывается от взятых на себя обязательств, другая сторона может потребовать заключить договор на условиях, указанных в предварительном договоре, в судебном порядке (ст.445 ГК РФ). Также пострадавшая сторона может потребовать возмещения убытков, причиненных невыполнением договора.

Стороны могут заключить сделку ранее срока, указанного в предварительном договоре.

Как следует из вышеизложенного, составление предварительного договора – сложный процесс, требующий специальных знаний, навыков и опыта. Предварительный договор должен соответствовать всем требованиям, которые предъявляются по закону к договору купли-продажи недвижимости.

При составлении договора о намерениях следует быть предельно внимательными к формулировкам его положений – в случае рассмотрения конфликта в суде, они будут трактоваться буквально.

Чтобы максимально защитить свои интересы и обезопасить от заключения рискованных сделок, обратитесь в компанию «Земельный Адвокат».

Наши юристы проконсультируют по всем вопросам купли-продажи недвижимости, сопроводят сделку или помогут на любом этапе ее заключения.